Terwijl de spaarrentes steeds lager worden, besluiten steeds meer investeerders om te beleggen in stenen. Het bakstenen huis doet het dan ook heel goed, zeker in de investeringswereld. Met oplopende huurprijzen en stijgende woningprijzen kunnen er dubbele rendementen geboekt worden. Anderzijds zal het exacte rendement afhangen van de gekozen woning en het betaalde bedrag. Wij leggen graag uit waar je zoal op moet letten bij een investering in woningen.
Koop geschikt vastgoed in de geschikte regio
De regio is vaak een doorslaggevende factor in het potentiële rendement. Anderzijds zal ook het type vastgoed verschillen van regio tot regio. Een buurt en woonst kiezen die aantrekkelijk is voor huurders en waar de vastgoedprijzen de komende jaren fiks zullen stijgen, is de beste oplossing.
De huidige evolutie in de woningmarkt is alvast veelbelovend. Zo voorspellen de analisten van ABN Amro dat de woningprijzen in 2018 met 3 tot 5% zullen stijgen. Handig, maar uiteraard willen we ook op langere termijn kunnen kijken en verschilt een en ander van regio tot regio. Analisten geven alvast veelvuldig aan dat het vooral de randsteden zullen zijn die een fikse groei zullen kennen. Belangrijk hierbij is ook de aanwezigheid van openbaar vervoer, snelwegen, voorzieningen, winkels en internationaal transport (luchthavens). Voorbeelden van gebieden die het goed doen, zijn Naarden (dichtbij Amsterdam en Hilversum), Zeist (dichtbij Utrecht, Amersfoort en Hilversum) en Delft (centraal gelegen tussen Den Haag en Rotterdam). Aangeraden wordt hoe dan ook om financiële rapporten en vastgoedprognoses op de voet te volgen. Net zoals bij andere investeringen komt het immers vaak aan om op het gepaste moment te kopen en te verkopen.
Betaal niet te veel
Natuurlijk zal het rendement ook afhankelijk zijn van het geïnvesteerde bedrag. De juiste prijs betalen voor het juiste pand is dan ook onontbeerlijk. Vaak zal je een schatting kunnen maken op basis van de prijs van soortgelijke woningen in dezelfde regio, maar weet dat dat niet steeds volstaat (alhoewel er ook objectieve maar algemene gegevens bestaan). De weergegeven prijzen zijn immers steeds vraagprijzen en hoeven niet altijd overeen te stemmen met de effectief betaalde prijzen. Vaak hanteren makelaars dan ook een onderhandelingsmarge. Bovendien moet ook rekening worden gehouden met de huuropbrengsten en moet de betaalde prijs hiermee overeenstemmen. Vijf procent jaarrendement lijkt ons toch het minimale te zijn. Een gezellig appartementje met twee slaapkamers in Amsterdam-Noord zal bijvoorbeeld verhuurd worden voor 1.400 euro per maand, waardoor we er maximaal 336.000 euro aan willen uitgeven. Hierbij moeten we ook nog rekening houden met allerhande renovatiekosten en een marge inrekenen voor een eventuele leegstandsperiode. In de praktijk blijkt het het eenvoudigste te zijn om een aankoopmakelaar te raadplegen. Als je niet koopt binnen de eigen regio zal diezelfde makelaar trouwens misschien ook het volledige verhuurproces omarmen, waardoor jij zorgeloos kan genieten van het rendement.
Werk met een hefboom
Ook bij het investeren in vastgoed kan je een financiële hefboom gebruiken. Zo’n financiële hefboom zorgt er enerzijds voor dat je het rendement op de huurinkomsten kan verhogen, maar anderzijds geeft het vaak heel wat minder flexibiliteit als het aankomt op het verkopen op korte termijn.
Hoe zo’n hefboom werkt? Je investeert slechts een beperkt bedrag eigen middelen en leent het resterend gedeelte bij de bank. Stel bijvoorbeeld dat we het aangehaald appartementje kunnen kopen voor 320.000 euro. Met een volledige eigen inbreng zou het rendement, bij een verhuurprijs van de aangehaalde 1.400 euro per maand, een jaarlijks huurrendement van 5,25% impliceren.
Wanneer we daarentegen slechts 25% eigen budget investeren (80.000 euro) en het resterend gedeelte (240.000 euro) lenen, kunnen we het rendement fors de hoogte injagen. In dat geval moeten we natuurlijk rekening houden met de rentevoet en de termijn van de lening. In dit geval rekenen we indicatief 2,2% per jaar, namelijk 5.280 euro. Het jaarlijkse rendement bedraagt nu 11.520 euro (16.800 – 5.280 euro). Ten opzichte van de gedane investering van 80.000 euro kunnen we in dit geval rekenen op een veel hoger rendement van 14,4%. Opgelet: hierbij werd geen rekening gehouden met perioden van leegstand, makelaarskosten, eventuele investeringen, dossierkosten en andere kosten. Anderzijds: we hielden hierbij ook geen rekening met de eventuele waardevermeerdering van de woning en de hierdoor verder oplopende rendementscijfers.
Te hoog gegrepen?
We moeten natuurlijk ook aanhalen dat investeren in vastgoed niet voor iedere belegger aangewezen is. Zeker wanneer we willen investeren in verschillende instrumenten en een risicospreiding willen hanteren, spreken we (zelfs bij een financiële hefboom) nog steeds over erg hoge bedragen die lang niet iedere investeerder zomaar kan ophoesten. Mogelijks is in dit geval een belegging in een vastgoedfonds een betere optie. Hier kan je met kleinere bedragen toch winsten boeken door stijgingen in de vastgoedmarkt. Het te verwachten rendement ligt echter een stuk lager en verschilt vaak van vastgoedfonds tot vastgoedfonds. Hoe dan ook mag het niet verbazen dat vastgoedinvesteerders als paddenstoelen uit de grond schieten.